Vad är en överlåtelse? Skillnaden mot nyuthyrning

Många har av naturliga skäl svårt att förstå det krångliga branschspråket som omger kommersiella hyresavtal. Vad är egentligen en överlåtelse, och vad skiljer den från en vanlig nyuthyrning? Här går vi igenom det steg för steg.

Vad betyder "överlåta"?

Ordet överlåta betyder att man för över ägandet av, eller rätten till, något till någon annan. Det kan handla om nästan vad som helst — en bil, ett par golfklubbor, ett företag, eller ett hyresavtal.

Många bolag behöver av naturliga skäl flytta från sitt kontor. Kanske saktar verksamheten ner och ni behöver inte lika mycket yta. Kanske växer ni snabbt och behöver större, bättre anpassade lokaler. Skälen kan vara många, och att överlåta ett hyresavtal är en helt naturlig del av en hälsosam, rörlig ekonomi.

9 månaders uppsägning — ett vanligt missförstånd

De allra flesta kommersiella hyresavtal löper på tre år med nio månaders uppsägningstid. Många tror att det innebär att man när som helst kan säga upp avtalet med nio månaders varsel. Så är det inte.

Nio månaders uppsägning innebär att lokalen måste sägas upp senast nio månader innan hyresavtalet löper ut. Görs det inte i tid löper avtalet vidare i ytterligare en treårsperiod, på samma villkor. I den bemärkelsen är alla hyresavtal, tills de sägs upp, i praktiken eviga.

Om du hyr ett kontor, en butik, ett lager eller ett showroom och behöver flytta i förtid — innan avtalsperioden löpt ut — är det alltså en överlåtelse av hyresavtalet som blir aktuell. Vill du hitta en ny hyresgäst kan du skapa en annons för överlåtelse på Kvadr.

Kostar det något att överlåta ett hyresavtal?

I vissa fall, om det rör sig om ett attraktivt AAA-läge eller en extremt fin lokal där inventarier ingår, kan överlåtelsen behäftas med en köpeskilling eller nyckelpeng. Men i de allra flesta fall utgår ingen ersättning till den avflyttande hyresgästen.

Snarare är det, givet den svagare marknad som präglat Sveriges kommersiella lokaler de senaste åren, vanligt att det går åt andra hållet: den frånträdande hyresgästen betalar den tillträdande hyresgästen för att komma ur sitt avtal — ofta motsvarande en till tre månadshyror. Den tillträdande hyresgästen får då en bra start och kapital att investera i och anpassa lokalen efter sin verksamhet.

Fastighetsägaren måste godkänna den nya hyresgästen

En viktig del av processen är att fastighetsägaren måste godkänna den nya hyresgästen innan en överlåtelse kan genomföras. Här finns hinder som ska passeras:

• Fastighetsägaren kontrollerar ofta den nya hyresgästens ekonomiska bakgrund.
• En bedömning görs av affärsmodellen och hur livskraftigt bolaget är.
• I många fall görs en djupgående bakgrundskontroll, ibland tillsammans med ansvarig mäklare.

När godkännandet väl är på plats bifogas en överlåtelsebilaga till det befintliga hyresavtalet. Ibland villkorar fastighetsägaren godkännandet med vissa förändringar — det kan handla om storleken på depositionen, nya regler för sopsortering, eller annat som tillkommit sedan det ursprungliga avtalet ingicks. Är du osäker på nästa steg? Kontakta Kvadr så hjälper vi dig vidare.

Vad händer om lokalen istället går tillbaka till fastighetsägaren?

Om lokalen sägs upp på sedvanligt vis, med nio månaders varsel, går den tillbaka till fastighetsägaren. Fastighetsägaren tvingas då inleda en process för nyuthyrning.

Den processen liknar överlåtelseprocessen på flera sätt, men med en viktig skillnad: fastighetsägaren är nu uppdragsgivare gentemot mäklaren, istället för den avflyttande hyresgästen. Det innebär i regel snabbare och rakare beslut.

Överlåtelse vs. nyuthyrning — vem betalar arvodet?

• Vid en överlåtelse är den avflyttande hyresgästen uppdragsgivare och bär i regel arvodet för processen.
• Vid en nyuthyrning är fastighetsägaren uppdragsgivare och bär arvodet istället.

En hyresgäst som måste flytta måste helt enkelt flytta — vilket innebär att lokalen förr eller senare ändå hamnar i fastighetsägarens knä, oavsett om det sker via överlåtelse eller uppsägning. En bra och agil fastighetsägare ser därför en pågående överlåtelseprocess som i praktiken en nyuthyrning, med skillnaden att det är den avflyttande hyresgästen som initialt bär kostnaden. Därför bör — och ska — en fastighetsägare hålla sig nära mäklaren även i en överlåtelseprocess, för att vara med i beslutsrummet och säkerställa en långsiktig, stabil hyresgäst.

Verksamhetsöverlåtelse — en annan variant

Vid en överlåtelse av en hel verksamhet, till exempel en restaurang, överlåts i regel inkråmet. I inkråmet ingår normalt hyresavtalet, inventarier och verksamhetens namn. Se aktuella företag till salu på Kvadr.

Sammanfattning

Det kan låta som en djungel, men i grunden är det ganska enkelt:

• En överlåtelse innebär att ett befintligt hyresavtal förs över till en ny hyresgäst, med fastighetsägarens godkännande.
• En nyuthyrning sker istället direkt mellan fastighetsägaren och en ny hyresgäst, efter att lokalen sagts upp och lämnats tillbaka.
• Skillnaden ligger främst i vem som är uppdragsgivare — och vem som bär arvodet.

Det viktigaste att göra vid en överlåtelse är att noggrant gå igenom det befintliga hyresavtalet. Är avtalet gammalt kan det ofta vara både enklare och bättre för båda parter att ta fram ett helt nytt hyresavtal, baserat på villkoren i det äldre.

Redo att ta nästa steg?

Oavsett om du vill lämna en lokal, hitta en ny verksamhet eller få hjälp att synas bättre på marknaden kan Kvadr hjälpa dig vidare. För större synlighet, fler bilder och synliga kontaktuppgifter kan du läsa mer om Premium.

Ska du överlåta eller hitta en ny lokal för din verksamhet? Utforska lediga lokaler och företag till salu på Kvadr.