Kort svar: De vanligaste misstagen vid köp av restaurang är att man förhandlar med känslan istället för siffrorna, underskattar rörelsekapitalet utöver köpeskillingen, och kontaktar fastighetsägaren för sent. En vanlig tumregel är att betala omkring tre gånger årsvinsten, och räkna med två till tre månader från signerat köpeavtal till tillträde.
Vilka är de vanligaste misstagen när man köper sin första restaurang?
Det absolut vanligaste är att man blir känslomässigt investerad innan man gjort sin hemläxa. Man går på en visning, blir förälskad i lokalen, stämningen och läget — och därefter blir det svårt att förhandla objektivt. Man måste börja i siffrorna, inte i känslan.
Ett annat vanligt misstag är att underskatta hur mycket kapital som krävs utöver själva köpeskillingen. Många tänker att de har råd med överlåtelsen, men glömmer att det ofta tillkommer omkring sex månaders hyresdeposition, kvartalshyror i förskott, kostnader under uppstartsperioden och oförutsedda utgifter. Det behövs en ordentlig ekonomisk buffert.
Sedan ser jag ofta att köpare väntar för länge med kontakten med fastighetsägaren. Du kan ha kommit överens med säljaren om allt, men om fastighetsägaren inte godkänner dig som ny hyresgäst blir det ingen affär.
Vem brukar lyckas bäst som restaurangköpare?
De allra bästa köparna är nästan alltid de mest kunniga. De vet vad de kan och vad de vill skapa. De försöker inte kopiera någon annans koncept, utan bygger sin verksamhet på sitt eget kunnande.
Det gör också att de inte är lika beroende av att köpa ett redan välfungerande koncept. De kan ta över en enklare lokal och skapa något eget — kunderna kommer för maten, servicen och upplevelsen, inte bara för adressen. Därför kan de ofta köpa billigare objekt och få en betydligt bättre avkastning på investeringen.
Hur vet man om priset på en restaurang är rimligt?
Man måste börja med sin egen budget. Hur mycket omsättning tror jag att jag kan skapa? Vilka marginaler kan jag realistiskt uppnå?
Har man drivit restaurang tidigare är det ofta ganska lätt att uppskatta. För en förstagångsköpare är det betydligt svårare, och då gäller det att vara extra försiktig.
En tumregel jag ofta använder är att verksamheten ska kunna betala tillbaka investeringen på ungefär tre år. Det innebär i praktiken att man betalar omkring tre gånger den årliga vinsten. Är det en väldigt stabil verksamhet med starka kassaflöden kan man ibland motivera en något högre värdering.
Jag brukar också ställa en enkel fråga: om allt inte går som planerat, kan jag sälja verksamheten för ungefär det jag betalade? Är svaret nej, då hade jag tänkt en gång till.
Ska man köpa bolaget eller bara verksamheten (inkråmsaffär vs. bolagsaffär)?
I de allra flesta fall föredrar jag en inkråmsaffär.
Då köper du hyresavtal, inventarier, varumärke och ibland personal, men inte själva aktiebolaget. Det är oftast en renare affär eftersom du inte riskerar att ta över gamla skulder, tvister eller skattefrågor som finns i bolaget.
En bolagsaffär kan absolut vara rätt i vissa situationer, exempelvis om det finns tillstånd eller avtal som är svåra att flytta över. Men då krävs en betydligt mer omfattande genomgång av bolaget innan affären genomförs.
Hur går ett restaurangköp till, steg för steg?
När köpare och säljare är överens om priset skrivs först ett köpeavtal. Där regleras vad som ingår i köpet, vad som inte ingår, båda parternas skyldigheter och tillträdesdagen. En inventarielista bör alltid vara en bilaga till avtalet.
Efter det kontaktar mäklaren fastighetsägaren och presenterar den nya hyresgästen. Ofta vill fastighetsägaren också träffa köparen innan beslut fattas.
Om köparen blir godkänd upprättas antingen en överlåtelse av det befintliga hyresavtalet eller ett nytt hyresavtal. Om ett nytt avtal skrivs är det viktigt att villkoren i huvudsak motsvarar det tidigare avtalet — något som bör regleras redan i köpeavtalet.
Hur lång tid tar en restaurangöverlåtelse?
Två till tre månader är en rimlig utgångspunkt, räknat från signerat köpeavtal till tillträde.
Ibland går det snabbare, men ofta tar fastighetsägare eller bostadsrättsföreningar tid på sig. Det kan behövas möten och styrelsebeslut, och förvaltare har ofta många fastigheter att hantera samtidigt.
Mitt råd är därför att sätta ett realistiskt tillträdesdatum redan från början och inte planera för snäva tidsramar.
Om du bara fick ge ett råd till en förstagångsköpare – vilket skulle det vara?
Köp en restaurang som passar din plånbok.
Jag hade undvikit att låna pengar till själva överlåtelsen om det går. Lån innebär ytterligare en kostnad som verksamheten måste bära, och det kan snabbt bli ansträngt om starten inte blir som man tänkt sig.
Det är ofta betydligt klokare att börja med ett mindre ställe, lära sig verksamheten, utveckla den och sedan sälja för att köpa något större — precis som många gör med sitt första bostadsköp.
Det är en betydligt tryggare väg att växa steg för steg än att börja med den största restaurangen man har råd att köpa.
Anders sammanfattning: 6 tips för dig som vill köpa restaurang, café eller annan verksamhet
- Börja i siffrorna, inte i känslan. Gör hemläxan innan du blir förälskad i lokal, läge eller stämning.
- Räkna med mer än köpeskillingen. Cirka sex månaders deposition, kvartalshyror i förskott, uppstartskostnader och en ordentlig buffert för oförutsett.
- Bygg på ditt eget kunnande i stället för att betala för ett redan färdigt koncept — det ger ofta bättre avkastning på sikt.
- Använd tumregeln tre gånger vinsten som utgångspunkt för värdering, och fråga dig alltid: kan jag sälja vidare för samma pris om det går sämre?
- Föredra inkråmsaffär framför bolagsaffär, om inte särskilda tillstånd eller avtal talar för motsatsen.
- Köp efter din egen plånbok, inte efter lånelöftet. Börja mindre, lär dig verksamheten, och byt upp dig senare — samma princip som vid bostadsköp.
Vanliga frågor om att köpa restaurang
Vad kostar det att köpa en restaurang? Priset varierar stort beroende på omsättning, vinst och läge, men en vanlig tumregel är att räkna med ungefär tre gånger den årliga vinsten. Utöver köpeskillingen tillkommer ofta cirka sex månaders hyresdeposition, kvartalshyror i förskott och en buffert för uppstartskostnader.
Vad är skillnaden mellan en inkråmsaffär och en bolagsaffär? Vid en inkråmsaffär köper du verksamhetens tillgångar — hyresavtal, inventarier, varumärke och ibland personal — men inte själva aktiebolaget. Vid en bolagsaffär köper du aktierna i bolaget, inklusive dess historik, skulder och eventuella tvister. De flesta köpare föredrar inkråmsaffär eftersom den är renare och innebär mindre risk.
Måste fastighetsägaren godkänna en restaurangöverlåtelse? Ja. Fastighetsägaren måste godkänna dig som ny hyresgäst innan affären kan gå igenom, oavsett vad köpare och säljare kommit överens om. Kontakta fastighetsägaren tidigt i processen för att undvika förseningar.
Hur lång tid tar det att köpa en restaurang? Räkna med minst två till tre månader från signerat köpeavtal till tillträde, framför allt på grund av fastighetsägarens godkännandeprocess.
Var hittar man restauranger och caféer till salu? Via mäklare specialiserade på verksamhetsöverlåtelser, eller genom att bevaka annonsplatser som samlar objekt från flera källor, exempelvis Kvadr.
Letar du efter en restaurang, ett café eller en verksamhet till salu? Lägg upp en sökprofil på Kvadr och få besked så fort ett objekt som matchar dina kriterier dyker upp.